ניהול של ועד בית איננו דבר פשוט. יש הרבה מאוד תחומי אחריות ועניינים שבהם צריך לטפל ומעטים הם האנשים המתייחסים לכך כאל תפקיד עם שליחות. יותר ויותר ועדי בתים משותפים (נציגות של בית משותף) מחליטים לוותר על ניהול עצמי של ענייני הבניין ומעבירים את הפעילות השוטפת לידיו של ועד בית חיצוני.
צעד כזה נפוץ במיוחד בבניינים בעלי מספר רב של דיירים אולם לא מעט מבנים מיושנים בעלי מספר דיירים נמוך יותר מצטרפים למהלך דומה גם הם. אם החלטתם להיעזר בוועד בית חיצוני, מוטב שתבחרו כזה שיתאים לאופי הבניין שלכם.
ועד לבניינים קטנים
ועד חיצוני יכול ללבוש צורות שונות. בין היתר ניתן למצוא חברות לניהול מבנים שמתמחים בניהול של מגדלי יוקרה ויש חברות ניהול המתמחים בניהול רבי קומות נישאים אך כאלה שאינם שייכים לזן היוקרתי. בנוסף, יש גם חברות ניהול קטנות, שלמעשה אינן יותר מאשר ספקי שירות של ניקיון ולעיתים גם גינון ולא מעבר לכך.
במידה ומחפשים וועד בית חיצוני עבור בניין מגורים קטן, ובו מספר דיירים מאוד מצומצם, עשוי להתעורר קושי למצוא חברת ניהול מתאימה שתבצע את הניהול השוטף של המבנה ואת גביית הכספים בתעריף סביר. מכיוון שבדרך כלל לא תהיה נכונות מצד הדיירים לשלם פי שלוש או ארבע מיסי וועד מהסכום המקובל שהורגלו אליו, יתכן ויש פתרון אחר.
במקרה זה, ניתן לחפש אדם פרטי, לרוב פנסיונר, שיהיה מוכן לקחת על עצמו את תפקיד ניהול הועד בתשלום. יתכן שיהיה זה אחד השכנים מהבניינים הסמוכים ויתכן שיהיה זה אדם שנמצא בעקבות המלצות. על כל פנים, יש לבדוק היטב ומראש במה יעסוק הועד החיצוני ועל מה יהיו אחראים חברי הועד הנבחר (שמעורבות מסוימת מצדם נדרשת, בנושאי פיקוח למשל).
ועד לרבי קומות גבוהים
חברות ניהול רצינית תוכל לבצע את תפקידה כהלכה ובתקציב סביר כאשר מדובר במבנה מודרני, רב קומות גבוה ובו לעיתים עשרות דיירים.
הוועד הבית החיצוני שיתאים במקרה זה יהיה גוף מתמחה שעוסק בניהול מבני מגורים, כזה שניהל מבנים וביצע עבודות תחזוקה במבנים דומים. חשוב לוודא היטב שמדובר בגוף רציני, רשום כחוק.
יש לוודא שהוועד הוא זה שמטפל בכל הדרוש טיפול – החל מטיפול בגביית התשלומים מהדיירים, דרך ניקיון ותחזוקה שוטפת, וכלה בסגירת כל הקצוות של ענייני ביטוח מבנה, שכירת אנשי מקצוע לתיקונים, הדברה, תיקון האינטרקום, איטום נזילות, בדיקות תקופתיות למעלית וכן הלאה.
הוועד למגדלי יוקרה
וועד חיצוני מסוג אחר יתאים בעיקר למגדלי יוקרה. אם אופי הבניין שלכם הינו אקסקלוסיבי בעליל, אם יש לכם שירותי שמירה ואבטחה, אם יש לובי יוקרתי ובריכה או אפילו מתקני כושר – נחוץ ועד חיצוני שידע לטפל בכל אלה במסירות ובאופן הראוי.
ועד חיצוני של מגדלי יוקרה מטפל כמובן בענייני תחזוקה, גביה ותיקונים, אולם הוא אחראי גם לטפל בתחזוקת הבריכה, שכירת חברת אבטחה, טיפול במצלמות במעגל סגור, ניקיון יום יומי. חברות כאלה לרוב גובות עלות גבוה יותר מהמקובל לעומת חברות ניהול מבנים אחרות, אולם מעניקות ערך מוסף ברמת הביצוע וכן ברמת השירות.
כללי עשה ואל תעשה
אילו כללי עשה ואל תעשה יהיה רלוונטיים כאשר מחפשים ועד בית חיצוני?
- אל תוותרו על המלצות מלקוחות.
- תתמקחו מול חברת ועד בית חיצוני לגבי התשלום חודשי או הדו חודשי.
- אל תחתמו על חוזה לפני שתקראו את כל הסעיפים.
- בדקו מה נכלל במס הוועד השוטף לכל דירה ומה לא נכלל.
- בדקו היטב שהועד החיצוני מציע מוקד שירות וזמינות גבוהה.
