הארנונה היא אחד מסוגי המיסים שהרשות המקומית מטילה על מחזיקים בנכסים עסקיים ופרטיים למימון פעולותיה השונות.
הארנונה הוטלה בעבר מכוח פקודת המועצות המקומיות (נוסח חדש), צו המועצות האזוריות תשי”ח-1958 ופקודת העיריות (נוסח חדש).כיום היא מוטלת מכוח חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ”ג-1992.
תעריף הארנונה נקבע מדי שנה על ידי מועצת הרשות המקומית בצו הטלת ארנונה בהתאם לסוג הנכס גודלו והשימוש בו.החוק מאפשר לרשויות להעניק הנחות ובמקרים מסוימים גם החזרי ארנונה בגין נכס הרוס. קיימים מספר סוגים של הנחות ופטורים על בניינים שלא בשימוש לרבות פטור לבניין שנבנה לאחרונה, פטור על נכס ריק ופטור או החזרי ארנונה על נכס הרוס. הפטור או החזרי ארנונה על נכס הרוס הוא סוג ההנחה המורכב ביותר עבור הרשויות המקומיות.
סעיף 330 לפקודת העיריות קובע שאם נהרס בניין שמשולמת עליו ארנונה לפי הפקודה או שהוא ניזוק בצורה שלא ניתן לעשות בו עוד שימוש, המחזיק ימסור על כך הודעה לעירייה ואז הוא לא יחוייב עוד בתשלומי ארנונה.הנטל להוכיח בראיות שמדובר בנכס הרוס, שלא ניתן לעשות בו שימוש הוא על המחזיק. הוכחה זו תיעשה בדרך כלל על ידי הצגת חוות דעת.
בפסק הדין בר”מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע”מ נ’ עיריית תל אביב יפו נקבע שהמבחן למתן הפטור לנכס הרוס הוא מבחן האדם הסביר של המצב הפיזי של הנכס ולא מצב הכדאיות הכלכלית.עמ”נ (ת”א) 8846-05-11 חברת גב ים לקרקעות בע”מ נ’ עיריית הרצליה
המערערת הקימה בניין בהרצליה כאשר בקומת הקרקע שלו נשאר שטח שלא השלימו את הבנייה שלו ולא הושכר לגורמים אחרים.
המשיבה גבתה על שטח זה ארנונה ועל כך הוגשה השגה למנהל הארנונה שנדחתה. בית המשפט המחוזי בתל אביב בראשות כבוד השופט אורי שוהם קיבל את הערעור וקבע שבמונח בניין בסעיף 330 הכוונה לכל מבנה שבתחום העירייה ולכן ניתן לאפשר במקרה זה החזרי ארנונה בגין נכס הרוס.בית המשפט מתייחס לפסק הדין בפרשת הבניין המוצלח ששינה את אופן היישום של סעיף 330 לפקודה. בפסק הדין בית המשפט העליון קבע שמבחן הכדאיות הכלכלית אינו רלבנטי לתכלית דיני הארנונה שמחייבת זיקה בין השימוש בנכס להטלת הארנונה.
