ההליך של הפחתת היטל השבחה הוא מסובך ודורש מיומנות, ותק וניסיון לצד עדכון מתמיד לגבי חוקים, תקנות ותקדימים. כחלק מההליך יש צורך בפגישות עם הועדות ברשויות המקומיות, ביקור של שמאי מקרקעין בנכס וכן ניתוח המצב הנוכחי של הנכס הנידון.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום שבעלים של נכס מקרקעין או חוכרים לדורות מוכרחים לשלם והוא מוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, כלומר זהו תשלום חובה. להיטל השבחה ישנן שלוש סיבות עיקריות, והן: מתן הקלה או מתן אישור שימוש חורג ואישור תוכנית מתאר מפורטת או מקומית.
החובה לשלם את היטל ההשבחה תהיה על מי שהוא הבעלים הרשום של המקרקעין ביום שבו התוכנית קיבלה את אישורה, וכאשר מדובר על חוכר לדורות מי שיהיה חייב לשלם את היטל ההשבחה הוא החוכר של הנכס.
חכירה היא סוג של זכות קניינית ולמעשה שכירות הנמשכת לתקופה ארוכה, מעל חמש שנים, ולכן לשוכר ישנן זכויות שהן כמעט זהות של בעל הדירה. כאשר ישנו הסכם שכירות במקרקעין למשך תקופה העולה על עשרים וחמש שנים מדובר בחכירה לדורות, מנהל מקרקעי ישראל עושה שימוש ייחודי בהסכמי חכירה.
איך נקבע היטל השבחה?
השיעור של היטל ההשבחה הוא חצי מעליית שווי המקרקעין, כאשר עלייה זו נובעת מאחד הסיבות שצוינו לעיל. כדי לבדוק את עליית השווי של המקרקעין שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה מבקר בנכס וקובע זאת בהתבסס על שווי השוק של הקרקע.
למעשה, שמאי המקרקעין מטעם הרשות מבקר ומבצע הערכת שווי במקרקעין פעמיים, בפעם הראשונה השמאי מעריך את המקרקעין לפני אישור התוכנית ובפעם השנייה הוא מעריך את המקרקעין בסיום התוכנית.
ההפרש בין שתי הערכות השווי הללו מהווה את השבחת המקרקעין, וכפי שצוין לעיל היטל ההשבחה יהיה חצי מהפרש זה, כלומר מחצית מעליית השווי של המקרקעין.
דוגמא לקביעת היטל השבחה
לפי אישור התוכנית, מקרקעין הוערך בשווי של 200,000 דולרים על ידי שמאי מקרקעין של הועדה המקומית לתכנון ובנייה, לאחר שהועדה הרלוונטית ברשות המקומית אישרה את התוכנית שמאי המקרקעין ביצע פעם נוספת הערכת שווי למקרקעין וכעת, לאחר המקרקעין הושבח ושוויו הוא 400,000 דולרים.
כפי שניתן לראות בדוגמא זו עליית השווי של המקרקעין היא מאה אחוזים, כלומר סכום עליית השווי הוא 200,000 דולרים תודות להשבחה שנעשתה בו. מכך, היטל ההשבחה שיוטל על בעל המקרקעין או על החוכר לדורות על ידי ועדת הרשות יהיה בגובה של 100,000 דולרים, קרי, מחצית מעליית השווי של המקרקעין.
ערעור על גובה היטל השבחה
ניתן להגיש ערעור על החלטת השמאי מטעם הרשות על ידי הגשת חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מוסמך. ערעור על גובה היטל ההשבחה היא זכותו של בעל מקרקעין או חוכר לדורות אך הוא מוכרח לעשות זאת על ידי הערכת שווי של שמאי מוסמך.
ניתן לערער על גובה היטל השבחה עד שנה מיום הצגת לוח השומה במידה שהיטל ההשבחה נקבע על ידי לוח שומה. כמו כן, ניתן לערער על גובה היטל השבחה עד שלושים ימים במקרים של מימוש זכויות על המקרקעין.
פטור מתשלום היטל השבחה
ישנן מספר סיבות בהן ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה, לדוגמא:
כאשר בעל המקרקעין מבצע הרחבה או בנייה של דירת מגורים מתחת ל140 מ”ר בתנאי שבעל המקרקעין או אדם הקרוב לו יתגוררו בדירה למשך ארבע שנים לפחות מתום הבנייה. אם יבנה מעל 140 מ”ר יהיה עליו לשלם היטל השבחה על ההפרש.
כאשר מתבצע שיקום שכונות, זאת בהחלטת הממשלה, כאשר נכס מוכרז כנכס אשר מיודע לשיקום שכונות הוא פטור מתשלום היטל השבחה.
ראו גם:
