ביקשו ממך הערכת שמאי ואין לך מושג על מה מדובר? רוצה להבטיח מכירה או רכישה מדויקות של נכס? הגעת למקום הנכון. הערכת שמאי היא שירות אותו מעניקים שמאי מקרקעין ובו הם מעריכים את שווי הנכס או לחילופין את שווי השוק ההוגן של הנכס. לא מעט אנשים זקוקים להערכת שמאי, מתי? מדוע? כדאי להמשיך לקרוא – כל הפרטים בהמשך.
מי זקוק להערכת שמאי?
רכישת דירה יכולה להיות מורכבת מאוד, במיוחד בכל מה שנוגע להערכת שווי הדירה. דירה שנראית לנו מושכת ונוצצת במיוחד מבחוץ יכולה להיות דירה בעייתית שממש לא מומלץ לרכוש. בדיוק למקום הזה נכנס שמאי המקרקעין, שתפקידו לחקור לעומק את כל מה שלא ניתן לראות על פני השטח, וזאת כדי לחשוף את הערך האמיתי של הנכס. את שמאי המקרקעין נשכור כאשר יהיה לנו צורך בהערכת שווי נכס לפני רכישה, אך גם לפני מכירת דירה. רוכשים מצד אחד רוצים לדעת שהם משלמים את המחיר ההוגן המקובל על הנכס, ומאידך המוכרים צריכים לדעת שהם מוכרים את הדירה בשווי השוק האמיתי שלה. הערכה נכונה גם תסייע למכור את הנכס, שכן מחיר מופרז עלול להבריח רוכשים פוטנציאליים טובים מאוד.
מהם שלבי ההליך?
שמאי המקרקעין יבחן את העלות הכלכלית של הנכס וישווה אותה לנכסים דומים בסביבה, אך הוא יבצע גם בדיקות עומק נוספות שאין לוותר עליהן. השמאי יבחן את סביבת הנכס, את השכנים, את מפגעי הרעש ואת התכנונים המבניים בסביבת הנכס. בנוסף, יעמיק השמאי ויבחן את כל הנושא המשפטי סביב הנכס – מי הבעלים של הנכס, איך הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל, האם יש הערות אזהרה על הנכס, האם קיים תקנון משותף לנכס שצריך להיות ערים אליו ועוד. עוד יבחן השמאי את היתרי הבנייה והעמידה בתנאים שלהם, את האפשרויות השונות בנכס, למשל לשפץ, להגדיל או להוסיף בנכס חדרים. בנוסף, השמאי יבצע בדיקה הנדסית למבנה כדי לוודא שהנכס במצב פיזי טוב ושאין פגמים הנסתרים לעין.
הקשר בין ארנונה להערכת השמאי
אחד הנושאים הנבדקים בהליך הוא גם תחום ההיטלים והמיסים על הנכס. בכל עסקת נדל"ן יש לבחון לעומק ובמדויק את הסכומים אותם יש לשלם עבור מס השבחה, מס רכישה או תשלומים אחרים שהמנהל יבקש. דבר נוסף שכדאי להכיר לפני שבוחרים בנכס הוא גובה הארנונה שיהיה צורך לשלם על הנכס, שכן מדובר על הוצאה קבועה, מתמשכת ויקרה למדי בה נצטרך לעמוד במשך שנים רבות. המדידה המדויקת, חשיפת כל הפרטים והערכה מדויקת יסייעו לחשוף בעיות בתחשיבי הארנונה במידת הצורך.
מתי הבנק יבקש הערכת שמאי?
גייסתם סכום נכבד כהון עצמי כדי לרכוש דירה? מזל טוב, עכשיו הבנק ידרוש שתעריכו את שווי הדירה עם שמאי מקרקעין. בדרך כלל הבנקים מציעים שמאי מקרקעין מטעמם, אך כדאי לדעת שלעיתים קרובות אותם שמאים נותנים הערכות עם נטייה לטובת הבנק, כדי שאלה לא ייקחו סיכונים גבוהים מידי. כתוצא מכך, הם נותנים הערכות נמוכות יחסית ובשלבים אלה רצוי לקבל גם ייעוץ משכנתאות ואף לשכור שירותי שמאות מקרקעין אישית כדי להבטיח עסקה משתלמת, מדויקת וכזו שעונה על כל הצרכים.