דמי הסכמה המשולמים לרשות מקרקעי ישראל

אז למה אתם מחכים? השאירו פרטים ונעזור לכם לחסוך כסף!

תשלום דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראלרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שנקראה בעבר מינהל מקרקעי ישראל, מופקדת על ניהול המקרקעין של הקרן הקיימת לישראל, של מדינת ישראל, של רשות הפיתוח ושל הימנותא.

בנוסף, מנהלת רמ"י את המקרקעין שנתפסו על ידי המפקד הצבאי ביהודה ושומרון.

דרכי התשלום תמורת שכירת הקרקע

כאשר נחתם הסכם שכירות בין רמ"י לבין השוכר, המכונה גם הסכם חכירה, על השוכר-החוכר לשלם דמי שכירות תמורת הקרקע. ניתן לשלם את דמי השכירות בכמה אופנים:

א. תשלום "דמי שכירות שנתיים", שהם בדרך כלל 5% לשנה משווי הקרקע. שיטה זו מיושמת לעתים נדירות בקרקע חקלאית לגידולים עונתיים. הסכמי השכירות אלה נחתמים לתקופה של שנה.

ב. תשלום דמי שכירות לכל תקופת השכירות מראש, המכונים "דמי חכירה מהוונים". בשיטה זו מכפילים את דמי השכירות השנתיים של 5% בתקופת השכירות של 49 שנה ואת התוצאה של 245% מהוונים לפי 5%, ומקבלים 91% משווי הקרקע. חכירה זו מכונה "חכירה מהוונת".

ג. שיטה מעורבת: תשלום מיידי של חלק משווי הקרקע, לשם המשל 40%, המכונים "דמי חכירה ראשוניים", ובנוסף, דמי שכירות שנתיים של 5% מיתרת שווי הקרקע שלא שולמה (60%), כלומר 3% לשנה משווי הקרקע.

כיצד מחושבים דמי ההסכמה

כאשר החוכר מעביר זכויות של חכירה מהוונת לחוכר אחר, הוא פטור מלשלם דמי הסכמה, משום שהוא שילם את כל דמי השכירות מראש.

כאשר החוכר מעביר זכויות של חכירה שבגינה שילם דמי שכירות ראשוניים של ארבעים אחוזים לחוכר אחר, הוא חייב לשלם דמי הסכמה בגין אותם שישים אחוזים שבגינם לא שילם דמי שכירות מראש. דמי ההסכמה הם שליש מעליית הערך של 60% מהקרקע. שיטה זו אושרה לראשונה בבית המשפט העליון בע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491, וכן בע"א 840/75 קק"ל נ' סביצקי, פד"י ל'(3) 540, שם נקבע: "דמי הסכמה אלה באים לשתף את המדינה כנציג הציבור ברווח אותו עושה המשתכן".

בנחלות חקלאיות מחושבים דמי ההסכמה בדרך שונה, ונעמוד על כך במאמר אחר.

בשנות השבעים החליטה מועצת מקרקעי ישראל, כי בבנייה רוויה למגורים, קרי בבניין שיש בו לפחות 2 קומות ו- 4 דירות, יושתו דמי הסכמה מופחתים לפי טבלה שמתעדכנת מעת לעת, גם אם החוכר הראשון לא שילם דמי חכירה ראשוניים.

כיצד מערערים על גובה דמי ההסכמה

על גובה דמי ההסכמה ניתן להגיש השגה לוועדת ההשגות של רמ"י. במקביל, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט האזרחי. תביעה כזו מתבססת על סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, שבו נקבע:

  1. (א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1)      בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2)      בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

(ב)     הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב.

בית המשפט מוסמך להתיר העברת זכויות שכירות משוכר אחד לשוכר אחר בתנאים שייראו לו על אף האמור בחוזה השכירות. מדובר בתביעה ל"צו עשה", שבו מעביר הזכויות חולק על גובה דמי ההסכמה, שנקבעו בידי המשכיר כתנאי להסכמתו להעברת זכויות השוכר בנכס.

מאז שנות השבעים שווקו קרקעות לבנייה רוויה למגורים רק בחכירה מהוונת, שבה אין דמי הסכמה, ולכן המחלוקות כיום מתמקדות בעיקר בבניה לא רוויה למגורים, במגזר העסקי ובנחלות.

כאשר מסתיימת תקופת החכירה הראשונה של 49 שנה, והחוכר מעוניין לנצל את האופציה שהוקנתה בחוזה החכירה, ולהאריך את תקופת החכירה ל- 49 שנים נוספות, הוא נדרש לשלם תמורת חידוש האופציה. על עניין זה, ועל "דמי פיצול" ו"דמי שינוי יעוד" נעמוד במאמר אחר.

מאת: ד"ר הנריק רוסטוביץ עו"ד וערן פייביש עו"ד

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

על מה דיברנו במאמר?

053-3524876
דילוג לתוכן