דיור מוגן – כיצד ניתן לקבל הפחתה בארנונה, ומי אמור לשלם אותה?

אחת מצורות המימון המקובלות לפעילות של הרשות המקומית היא מיסים. מיסים מוניציפליים מוטלים בדרך כלל בצורה של מיסוי נכסי הנדל"ן של המחזיק.

המס המקובל בישראל הוא מס הארנונה המוכר לכולנו. מס הארנונה מוטל מכוח פקודת העיריות (נוסח חדש) -1964, פקודת המועצות המקומיות וצו המועצות האזוריות.

החל מ- 1993 הועברו בהתאם לרפורמה שנעשתה בחקיקה, ההוראות הרלוונטיות לגביית הארנונה מפקודת העיריות לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג-1992.

תעריף הארנונה נקבע מדי שנה בהתאם לגודל הנכס וסוג השימוש בו בצו הארנונה שהמועצה המקומית מטילה.

בדומה לכך, התקנות שנקבעו בהתאם לחוק ההסדרים מאפשרות לרשויות המקומיות לקבוע הנחות לסוגים ושימושים שונים בנכסים לרבות הפחתת ארנונה לדיור מוגן.

איך קובעים אם תינתן הפחתה בתשלום הארנונה לדיור מוגן?

תקנה 9 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית) קובעת שהארנונה שמוטלת על בתי אבות לא תהיה גבוהה יותר מהארנונה על בתי מגורים באותו אזור שאינם בתי אבות.

בדיור מוגן מתעוררת בדרך כלל השאלה האם המחזיקים בדירות שלמעשה לפי החוק עליהם מוטלת החובה לשלם את הארנונה, הם המתגוררים בהם או המפעילים של בתי הדירות של הדיור המוגן.

מקרים לדוגמא

עמ"נ (ת"א) 114/08 רם מרכז דיור לקשיש נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב

ערעור על החלטת ועדת הערר שדחתה את ההשגות של המערערת על החלטות מנהל הארנונה בעירייה.

המערערת היא המחזיקה של נכס הנמצא ברחוב השואבה 8 שמחויב כולו בארנונה לפי הצו בתעריף של הפחתת ארנונה לדיור מוגן.

המערערת הגישה השגות על העברת החיוב על שם הקשישים הגרים בדירות ועל פיצול הנכס הטענה העיקרית של המערערת הייתה שהדיירים עצמאיים, שוכרים את הדירות בעצמם ולכן ניתן להעביר גם את רישום הדירות על השם שלהם.

כבוד שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב קבעה שהעובדה שאדם מסוים מתגורר בנכס לא מחייבת את המסקנה שהנכס המסוים מהווה דירת מגורים.

כמו כן במקרה זה גם המערערת מקיימת פיקוח על הפעילות שנעשית בדירות שהקשישים גרים בהן והיא נותנת להם שירותים ואין להם זכות מסוימת להתגורר באחד מסוים לפי רצונם ולכן אין מקום לקבוע למערערת הפחתת ארנונה לדיור מוגן.

עמ"נ (ת"א) 322/08 בית אבות ויטמן רזי נ' מנהל הארנונה של עיריית בני ברק

המערערים מחזיקים בנכסים שהנם בתי אבות שבשטח השיפוט של עיריית בני ברק ומשיגים על החלטות של ועדת הערר שלה לעניין הארנונה.

לטענת ועדת הערר המחזיקים בחדרים בבית האבות הם המערערים ולא הדיירים. החדרים משמשים בעיקר לשינה ולמנוחה וכל הפעילויות האחרות נעשות במתחמים אחרים. החדרים לא גדולים ומשמשים לשני אנשים שלא בהכרח בני זוג.

טענה נוספת התייחסה לשטח הגינה שמסביב לבית האבות. בית המשפט המחוזי בתל אביב בראשות כבוד השופטת מיכל רובינשטיין קבע שהחיוב על קרקע תפוסה נעשה שלא כדין.

הסיבה היא שברגע שהמשיבה קבעה שהמשיבה כללה את בתי האבות בקטגוריה של מבנים למגורים היא לא יכולה לחייב אותם על שטחים שלא למגורים. בדומה העובדה שלדיירים יש את היכולת לנעול את הדירה לא אומרת שיש להם זיקה עצמאית למגורים.

ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון

השאלה המרכזית בפסק הדין הייתה כיצד יש לסווג את הנכס של המערערת שהנו בית דירות שמשמש לצרכים של דיור מוגן שכולל גם שטח מסחרי וגם דירות מגורים ועל מי יחול תשלום הארנונה.

בית המשפט המחוזי קבע שהמערערת ולא הדיירים היא שתשלם את הארנונה לפי התעריף החל על בית אבות ולא לפי זה של בית מגורים.

בית המשפט העליון בראשות כבוד השופטת טובה שטרסברג כהן קיבל את הערעור וקבע שהדיירים בדירות המגורים הם המחזיקים לצורך החיוב של הדירות בארנונה.