חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג 1963 קובע, כי מי שרוכש זכויות במקרקעין (בית, דירה, קרקע חקלאית, נכס מסחרי וכולי), עליו לשלם מס רכישה. מדובר במס שמשולם למדינה עבור רכישת זכות במקרקעין (זאת לעומת מס שבח שמשלמים בעת מכירת זכות במקרקעין והוא מס בגין רווח הון). מס הרכישה מחושב לפי מדרגות מס, כאשר יש קבוצות אוכלוסייה שזכאיות לקבל הנחה/פטור מהמס.
מס רכישה על דירת מגורים
עסקה לרכישת דירת מגורים נושאת בתשלום מס רכישה שמחושב על פי מדרגות מס. מס הרכישה שמשולם על דירה יחידה, שונה מהמס שמשולם על דירה נוספת שנועדה להשקעה. המחוקק ביקש בכך להבחין בין משקיעים שרוכשים מספר דירות, לבין בעלי דירה אחת או משפרי דיור.
מהי דירה יחידה?
דירה יחידה היא דירת מגורים שהיא הדירה היחידה של מי שהוא תושב ישראל, או שהפך לתושב חוזר. הרוכש מוגדר כמי שכולל את בן הזוג וילדיו. מס הרכישה ישולם כאמור בזמן רכישת דירה. החוק מאפשר הקלות במס לרוכשי דירה יחידה, כך שיש פטור ממס עד לסכום מסוים ולאחר מכן המס משולם על פי מדרגות מס. בדומה לכך גם משפרי דיור – שמחליפים דירה בדירה אחרת, ותוך 18 חודשים מהרכישה החדשה, מכרו את הדירה הקודמת – יראו בהם כאילו הם בעלי דירה יחידה.
דירה נוספת שנייה
אדם שיש לו דירה, הקונה דירה נוספת, לא יקבל את ההנחה של מדרגת המס הראשונה. כמו כן יש שינויים גם לגבי יתר מדרגות המס, ובסך הכול המס לתשלום הוא יותר גבוה.
כיצד מחושב המס?
מס הרכישה יחושב בהתאם לשווי העסקה. גובהו של המס משתנה לפי ערך העסקה ולפי הסוג של הזכות במקרקעין. מדרגות מס הרכישה נקבעות כל שנה מחדש לפי המדד, ומתעדכנות פעם בשנה על ידי משרד האוצר. כמו כן משלמים שיעורים שונים של מס לגבי נכסים שונים, למשל, המס על דירה מגורים יחידה (שכוללת גם דירה של "משפרי דיור") יהיה שונה מהמס על דירה נוספת. כאשר רוכשים רק חלק מדירה, מחשבים את מס הרכישה עבור כל הדירה ומכפילים באחוזים שנרכשו.
זכויות פטורים והקלות
זכויות, פטורים והקלות במס נקבעו בתקנות מס רכישה (שבח מכירה ורכישה) לקבוצות אוכלוסיה שונות ובין היתר:
- לנכים ועיוורים יינתן פטור מתשלום המס לגבי המדרגה הראשונה של הסכום, ולמס מופחת לגבי יתרת הסכום. פטור יינתן בין היתר לנכה שיש לו נכות רפואית של 100% או 90% עבור מספר מחלות, ולנכה שיש לו דרגת אי כושר להשתכר של 75% לצמיתות, לנכה לפי חוק הנכים, או חוק נכי מלחמה בנאצים, או חוק נכי רדיפות הנאצים, וכולי.
- בני משפחות שכולות או נפגעים מפעילות איבה יקבלו הנחה בתשלום המס.
- דירת ירושה פטורה ממס רכישה.
- תושבים חוזרים ועולים גם הם יקבלו הנחה בשיעורי המס.
- העברת נכס בין בני הזוג כחלק מהליך גירושין אינה נחשבת לעסקת מקרקעין ואין עליה מס רכישה.
- דירה שניתנת במתנה מקרוב ללא תמורה מס הרכישה 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
- כאשר בני זוג נשואים מעבירים ביניהם דירה במתנה, העסקה פטורה ממס בתנאי שמתגוררים באותה דירה, שכן אחרת ישלמו 1/3 מגובה המס.
- על דירה בפרויקט פינוי בינוי שמקבלים מהקבלן/היזם בתמורה לדירה הישנה, לא ישלמו עליה מס רכישה, זאת לעומת דירה שנמצאת בפרויקט תמ"א, משלמים עליה מס רכישה באופן רגיל.
שטח חקלאי ומגרש עם תוכנית בניה
ברכישת זכות במקרקעין – קרקע שאינה מיועדת למגורים, המס הוא קבוע – 6% על כל הסכום. חריג לכך לגבי מגרש שיש לגביו תוכנית בניה של לפחות דירה מגורים, אחת ויש לגביה היתר לבניה בתוך שנתיים מרכישת הקרקע – מס הרכישה יהיה 5% .
איך מתבצע תשלום המס?
הרוכש צריך להצהיר על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין, בתוך 30 ימים מרכישת הדירה. לאחר מכן יקבל הרוכש שומת מס רכישה, שאותה עליו לשלם בתוך שבועיים בבנק באמצעות שובר לתשלום, או באתר מס הכנסה. ניתן גם לערוך שומה עצמית.
"יום הרכישה" לצורך קביעת המועד הוא יום החתימה על חוזה הרכישה, או לחילופין יום החתימה על זיכרון הדברים או בעת התשלום הראשון אם הם קדמו לחתימה על החוזה.