שמאי מכריע הינו שמאי מקרקעין, שתפקידו מעין שיפוטי, והוא מכריע בסכסוכים שנוגעים בין היתר להיטלי שומה. שמאי מכריע צריך להיות מקצועי ובעל כישורים וניסיון. שכרו של השמאי המכריע ישולם על ידי הצדדים, והוא מחויב להכריע תוך פרק זמן קצר. ההליך אשר מתנהל אצל השמאי המכריע קבוע בתקנות. 
הסמכתו של שמאי מכריע לפסוק בין היתר בענייני היטל השבחה וערעור על סכומי ההיטל הוסדרה בתיקון מספר 84 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף בתחילת מאי 2009 .
מוסד השמאי המכריע הוא הסדר יעיל בכל הנוגע לסכסוכי שומה, המונע מצב של ניגוד עניינים. רשימת שמאים שיעסקו אך ורק כשמאים מכריעים נקבעת על ידי שר המשפטים.
באילו סוגי סכסוכים דן שמאי מכריע?
- שמאי מכריע דן בין היתר בעניינים הבאים:
- גובה הפיצויים לגבי ירידת ערך מקרקעין;
- פיצויי הפקעה;
- ייעוץ לועדת ערר;
- ערר לגבי גובה סכום של היטל השבחה;
היטל השבחה
בעליו של נכס מחויב לשאת בתשלום היטל השבחה כאשר ועדה מקומית מאשרת תוכנית מתאר שמעלה את ערך הקרקע ומשביחה אותה ועקב כך גם ערך הנכס עולה. בעקבות תוכנית בנין עיר מורחבות זכויות הבניה או שמאושר שימוש חורג או הקלה. הועדה המקומית קובעת את גובה היטל ההשבחה באמצעות שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית. חישוב היטל ההשבחה יהיה ממועד אישור התוכנית אשר משביחה את ערך הקרקע.
תשלום ההיטל
הנישום נדרש לשלם את היטל ההשבחה במועדים ספציפיים:
- כאשר הוא עושה שימוש בקרקע בעקבות אישור תוכנית.
- או כאשר הוא מעביר את הזכויות בקרקע בלשכת רישום המקרקעין.
- ביום מימוש הזכויות, כלומר כאשר הוא יקבל היתר לבניה בעקבות אישור תוכנית.
התמודדות עם היטל ההשבחה
לפני התיקון לחוק התכנון והבניה, ניתן היה לערור על גובה ההיטל לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטלי השבחה. הנישום היה ממנה שמאי מטעמו שייצג אותו והכין שומה כנגד השומה של השמאי מטעם הועדה המקומית.
אם השמאי מטעם הנישום לא הגיע להסכמה עם השמאי מטעם הועדה המקומית, מינו שמאי מוסכם, ועל החלטתו ניתן היה לערער לבית המשפט.
אחרי התיקון לחוק, יכול נישום לערער על עצם החיוב שנקבע על ידי השמאי מטעם הועדה המקומית לפני ועדת ערר לפיצויים. והיא יכלה לדחות את הערר או לקבלו בחלקו. הועדה יכולה לבקשה למנות שמאי מייעץ שיגיש חוות דעת בנוגע לערר, ואז ניתנת החלטה לאחר בעלי הדין טענו לפני ועדת הערר.
אם הנישום טען כנגד גובה החיוב (ולא לעצם החיוב) הוא יכול לבקש למנות שמאי מכריע לעניין זה. יו”ר מועצת שמאי המקרקעין יודיע לנישום ולעדה המקומית על מינוי של שמאי מכריע תוך 15 ימים. על החלטתו של השמאי המכריע ניתן היה לערור לפני ועדת ערר לפיצויים, והיא יכולה לקבל את הערר או לדחות אותו. על החלטת הועדה הזו אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.
השמאי המכריע קובע שומה מכרעת בעניין היטל ההשבחה שאותה על הנישום לשלם. במרבית המקרים ועדת הערר מקבלת את הכרעת השמאי המכריע ואינה מתערבת.
שומה מכרעת יכולה לחייב צד ג
השומה המכרעת יכולה לחייב גם צדדים שאינם חלק מההליך בפועל. בפסיקה נקבע שחשוב למנות שמאי מכריע אחד לאותה חלקת מקרקעין. אם נקבעה שומה מכרעת לעניין היטל השבחה אשר נוגעת לחלקת מקרקעין בבעלות מספר שותפים, יחילו את עקרונות השומה המכרעת גם על שאר בעלי הזכויות באותה חלקה שלא היו חלק אופרטיבי מההליך. מתוך כוונה ליצור שוויון, ועדות מקומיות נוטות במקרים רבים, לבסס את החיוב בהיטל השבחה במקרה מסוים גם על נכסים דומים.
מהי חשיבותו של התיקון בעניין השמאי המכריע?
התיקון לחוק מונע פניה לשמאים חיצוניים לצורך הכרעה בנין היטל ההשבחה. שמאים חיצוניים שאינם ברשימת שמאים מכריעים עלולים להימצא בניגודי עניינים.
השמאי המכריע הוא בתפקיד מעין שיפוטי שתפקידו ליישב מחלוקות בדרך מהירה ויעילה וללא ניגוד אינטרסים.
