חוק מיסוי מקרקעין נחקק בשנת 1963. בנוסחו המקורי של החוק נקבעה הוראת הפטור ממס שבח במכירה של “דירת יחיד”, שהוגדרה כ”דירה המשמשת למגורים רוב ימות השנה”.
הוראת פטור זו כללה כעשר מילים, ועוררה מחלוקות רבות בוועדות הערר ובבית המשפט העליון בשאלה: “כיצד מונים את רוב ימות השנה?”
בשנת 1980 בוטל סעיף הפטור הישן, ובמקום סעיף אחד נחקק פרק שלם חדש שכלל כאלף מילים. מאז ועד היום נחקקו עשרות תיקונים ותוספות לפרק החדש, והוא הגיע לממדים מפלצתיים של כ-6,500 מילים. פטורים אחדים בוטלו או צומצמו, ופטורים חדשים נוספו. פעילות “מבורכת” זו של המחוקק הביאה למאות עררים המוגשים מידי שנה לוועדות הערר, והיא מספקת פרנסה לעורכי הדין ולשמאיי המקרקעין. המסקנה היא, יש לקבל ייעוץ משפטי לפני מכירת דירת מגורים.
מהי דירה מפוצלת?
כתוצאה מהספסרות שעושה מדינת ישראל במקרקעין שהיא משווקת, עלה מחיר הקרקע לדירות מגורים במהלך חמישים השנים האחרונות פי עשרה יותר ממדד המחירים לצרכן. כתוצאה מהמגלומניה של ועדות התכנון, נפסקה כמעט לחלוטין בניית דירות קטנות של חדר אחד או שני חדרים.
התוצאה הראשונה של מדיניות פסולה זו היא שרווקים, זוגות צעירים וקשישים אינם מצליחים לקנות או לשכור דירה בגודל המתאים לצורכיהם. התוצאה השנייה היא, כי בעלי דירות מפצלים את דירתם לשתיים או לשלוש דירות קטנות על מנת לספק את הביקוש, ולקבל דמי שכירות גבוהים יותר.
ניתן לחלק את הדירות המפוצלות לשתי קטגוריות:
א. פיצול חלקי: דירה מפוצלת שנותרה בה דלת כניסה אחת, מטבח אחד ושעון חשמל אחד. דירה כזו אינה נחשבת כ”דירה מפוצלת” לעניין חוק התכנון והבנייה ולעניין הפטור ממס שבח במכירתה.
ב. פיצול מלא: דירה מפוצלת שנבנתה בה דלת כניסה נוספת, מטבח נוסף, חדר אמבטיה נוסף ושעון חשמל נוסף. דירה כזו נחשבת כ”דירה מפוצלת” בניגוד לחוק התכנון והבנייה וכשתיים או יותר דירות לעניין הפטור ממס שבח במכירתה.
שלילת הפטור ממס שבח במכירת דירה מפוצלת
כאשר מוכרים דירה שפוצלה למספר דירות, יש חשש, כי מנהל מיסוי מקרקעין יסרב תת פטור ממס שבח בגין כל הדירה המפוצלת, וייתן פטור ממס שבח רק בגין אחת מהן או אף לא אחת מהן. פרשה זו ארעה למשפחת איבגי, אשר פיצלה דירת מגורים אחת בת 3 קומות לשלוש דירות נפרדות, שהושכרו לשלושה שוכרים שונים.
בע”א 4088/09 פנחס איבגי נ’ מנהל מס שבח רחובות, פסק בית המשפט העליון, כי מדובר בשלוש דירות מגורים נפרדות, שבכל אחת הותקנו שעוני חשמל ושעוני מים נפרדים ונבנו שלושה מטבחים ושלושה חדרי אמבטיה, והם נמכרו בכפוף לשלושת הסכמי השכירות של שלושת הדיירים. נפסק, כי “המבחן האובייקטיבי אינו מתייחס לרישום בפנקס המקרקעין או לאופי הנכסים השכנים אלא בוחן האם הדירה הספציפית בנוי באופן המאפשר מגורים.”
האם כדאי לפצל דירת מגורים, ומהן ההשלכות המשפטיות והכלכליות?
אם למשל, דמי השכירות של דירה בת 100 מ”ר הם 5,000 ש”ח לחודש, אזי דירה כזו שפוצלה לשלוש דירות עשויה להניב דמי שכירות של 9,000 ש”ח, וזו הכנסה נוספת שנתית של 48,000 ש”ח. הכנסה שנתית של 60,000 ש”ח מדמי שכירות של דירת מגורים פטורה ממס הכנסה, ואילו הכנסה שנתית של 108,000 ש”ח חייבת במס הכנסה של כ- 9,600 ש”ח, שעדיין מותירה רווח נאה נוסף של 38,400 ש”ח לשנה.
מכירת דירת מגורים שעברה פיצול מלא תזכה רק בפטור חלקי ממס שבח או תחויב במס שבח מלא, ואילו מכירת דירת מגורים שעברה פיצול חלקי תזכה בפטור מלא ממס שבח. אם בכל זאת יש כוונה למכור דירה שעברה פיצול מלא, צריך לפנות את כל הדיירים ממנה ולגור בה או להשכירה בשלמות לדייר אחד זמן ניכר לפני המכירה.
פיצול מלא נוגד את דיני התכנון והבניה, והרשות המקומית עלולה להעמיד את הבעלים למשפט פלילי בבית המשפט לעניינים מקומיים. העונש הצפוי הוא צו להחזיר את המצב לקדמותו וקנס של עשרות או מאות אלפי ש”ח. פיצול חלקי, שבו בכל חדר מתגורר דייר אחר, והם חולקים מטבח משותף וחדר אמבטיה משותף אינו עבירה על דיני התכנון והבנייה. אם נחזור לדוגמה הקודמת, עדיף לקבל דמי שכירות של 7,500 ש”ח בפיצול חלקי ללא סיכון מאשר 9,000 ש”ח בפיצול מלא.
לסיכום, כדאי לפצל דירת מגורים בפיצול חלקי, ואפילו להוסיף דלת לחדר המגורים על מנת לאפשר פרטיות לדייר נוסף, לא לעבור על דיני התכנון והבנייה, לשלם מס הכנסה על ההכנסה העולה על 60,000 ש”ח בשנה, וליהנות מפטור מלא ממס שבח בעת המכירה.
