עסקת קומבינציה היא עסקת נדל”ן שבמסגרתה בעלים של קרקע מתקשר בהסכם עם יזם, ומוכר לו חלק מהמגרש, בתמורה לדירות שיבנה על הקרקע, או תמורת שרותי בניה אחרים שינתנו על הקרקע. בעל הקרקע יקבל את הדירות המובטחות רק בסיום הבניה. היזם / הקבלן לא יצטרך לקנות את הקרקע, אלא ישלם עליה בשרותי בניה. הצדדים יסכימו ביניהם בהסכם מפורט כי חלק מהדירות יהיו של הקבלן וחלק אחר של בעל המקרקעין.
מיסים בעסקת קומבינציה
מס שבח
מס שבח הוא מס שמוטל ומחושב על הרווח בעליית ערך המקרקעין. אפשר להוכיח הוצאות לצורך קיזוז מרווח ועליית הערך של המקרקעין. כדי לדעת כמה מס שבח יש לשלם, צריך לקבוע את השווי של המקרקעין. במקרה של עסקת קומבינציה, שווי המקרקעין יהיה שווה לעלויות הבנייה, המע”מ, והרווח של הקבלן.
העסקה היא כדאית בדרך כלל גם לבעלים של הקרקע וגם ליזם במיוחד כאשר אין לבעל המקרקעין כספים נזילים לצורכי בניה, והוא ייתן בתמורה לבניה חלק מהמגרש שנמצא בבעלותו.
מהפסיקה:
באותו מקרה, בעליו של שטח שהיה עליו מבנה ושטח מסחרי חתם על הסכם קומבינציה, במסגרתו הועברו חלק מהזכויות לחברה יזמית, שהייתה אמורה לבנות בנין דירות ולתת בתמורה לבעל הקרקע דירות וחלק מהמבנים שיבנו בשטח המסחרי.
נקבע שהשווי של הזכויות הוא שווי שרותי הבניה. השווי של העסקה חשוב לעניין תשלומי המיסים. ניתן לקבוע שווי לפי ערך השוק של הקרקע, או לפי שרותי הבניה שינתנו לבעל הקרקע. בעקרון, מס השבח הוא על עליית הערך של הקרקע. אם הצדדים התנהלו בעסקה בתום לב, הרווח על הקרקע יקבע לפי סכום התמורה הקבוע בחוזה ביניהם. בעסקת קומבינציה התמורה היא שבעל הקרקע מקבל שרותי בניה של הדירות, ולכן השווי של הזכות נקבעת לפי הערך של שרותי הבניה שבעל הקרקע יקבל מהיזם.
