עסקת קומבינציה היא עסקת נדל”ן שבמסגרתה בעלים של קרקע מתקשר בהסכם עם יזם, ומוכר לו חלק מהמגרש, בתמורה לדירות שיבנה על הקרקע, או תמורת שרותי בניה אחרים שינתנו על הקרקע. בעל הקרקע יקבל את הדירות המובטחות רק בסיום הבניה. היזם / הקבלן לא יצטרך לקנות את הקרקע, אלא ישלם עליה בשרותי בניה. הצדדים יסכימו ביניהם בהסכם מפורט כי חלק מהדירות יהיו של הקבלן וחלק אחר של בעל המקרקעין.
מיסים בעסקת קומבינציה
בעסקת קומבינציה יש לצדדים יתרונות מבחינת הטלת המיסים. בעסקה זו משלמים מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה, מס הכנסה ומע”מ ובהתאם. הבעלים של הקרקע ישלם בין היתר מס שבח, מס רכישה, מע”מ בגין תשלומי הבניה, היטל השבחה אם קיים, דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל, במידה והקרקע רשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל, ומס השבח שישולם יהיה חלקי מהסכום שהיה עליו לשלם אם הייתה מכירה של כל השטח. הקבלן בעסקת קומבינציה נותן שרותי בניה ומשלם מס שבח, מס הכנסה ומע”מ, אגרות, דמי היתר למנהל, וכולי.
מס שבח
מס שבח הוא מס שמוטל ומחושב על הרווח בעליית ערך המקרקעין. אפשר להוכיח הוצאות לצורך קיזוז מרווח ועליית הערך של המקרקעין. כדי לדעת כמה מס שבח יש לשלם, צריך לקבוע את השווי של המקרקעין. במקרה של עסקת קומבינציה, שווי המקרקעין יהיה שווה לעלויות הבנייה, המע”מ, והרווח של הקבלן.
בעל המקרקעין ישלם מס על רק על החלק שלו במקרקעין, ולא על כל הקרקע, כלומר, הבעלים של הקרקע ישלם רק מס שבח חלקי. היזם ישלם מס שבח על החלק שלו במקרקעין אחרי חלוקת המקרקעין. גם בעל הקרקע וגם היזם ישלמו על החלקים שלהם בלבד בקרקע, והתשלום בזמן שבו סיימו את הבניה. כאשר הקרקע נמצאת שנים רבות מאוד בבעלות, מס השבח יופחת.
העסקה היא כדאית בדרך כלל גם לבעלים של הקרקע וגם ליזם במיוחד כאשר אין לבעל המקרקעין כספים נזילים לצורכי בניה, והוא ייתן בתמורה לבניה חלק מהמגרש שנמצא בבעלותו.
מהפסיקה:
ועדת ערר דנה בערר שהוגש על שומת מס שבח ורכישה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה. ועדת הערר קבעה שכאשר יש עסקת קומבינציה, שבה הבעלים של קרקע מוכר את הזכויות שלו בקרקע תמורת דירות – השווי של הקרקע יקבע לפי שרותי הבניה שנותן היזם לבעל הקרקע.
באותו מקרה, בעליו של שטח שהיה עליו מבנה ושטח מסחרי חתם על הסכם קומבינציה, במסגרתו הועברו חלק מהזכויות לחברה יזמית, שהייתה אמורה לבנות בנין דירות ולתת בתמורה לבעל הקרקע דירות וחלק מהמבנים שיבנו בשטח המסחרי.
מס השבח נקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין והיה לפי סכום שהוא גבוה מערך השווי שהוצהר בדיווחים. בעקבות זאת הוגש ערר. השאלה שעלתה במסגרת הערר הייתה מהו שווי העסקה.
נקבע שהשווי של הזכויות הוא שווי שרותי הבניה. השווי של העסקה חשוב לעניין תשלומי המיסים. ניתן לקבוע שווי לפי ערך השוק של הקרקע, או לפי שרותי הבניה שינתנו לבעל הקרקע. בעקרון, מס השבח הוא על עליית הערך של הקרקע. אם הצדדים התנהלו בעסקה בתום לב, הרווח על הקרקע יקבע לפי סכום התמורה הקבוע בחוזה ביניהם. בעסקת קומבינציה התמורה היא שבעל הקרקע מקבל שרותי בניה של הדירות, ולכן השווי של הזכות נקבעת לפי הערך של שרותי הבניה שבעל הקרקע יקבל מהיזם.
במקרה הנדון הוערך בסופו של דבר השווי של שירותי הבניה באמצעות השוואה לבניה דומה בפרויקט אחר, וכך נקבעה תמורה שהייתה בסופו של דבר פחותה ממה שנקבע בהתחלה, ועליה חושב מס השבח. ועדת הערר הורתה על הוצאת שומה חדשה.
