חישוב הארנונה נקבע על פי שטח הנכס בהתאם לתעריף של יחידת שטח, מיקום הנכס, סוג הנכס, וכולי. האופן בו נמדדים שטחי נכסים למטרת תשלומי ארנונה, אינו דומה בין רשות מקומית אחת לאחרת ואין שיטה אחידה לחישוב. ההבדל בין שיטות המדידה הוא בין היתר, הצמדה או השמטה של חלקים מהשטחים המשותפים.
אילו בדיקות מקדימות חלות על הרשות לפני מדידת נכסים?
במשרדי הרשות המקומית קיימים תשריטים של הנכסים שבתחומה. עם זאת, הרשות המקומית מבקשת מפעם לפעם לבצע מדידות חוזרות של נכסים.
פקודת העיריות קובעת הוראות לפיהן על הרשות המקומית לבדוק את הנתונים שיש בידה בטרם תבצע מדידה נוספת, וכן לבדוק אם מידע זה תואם למידע אחר שהתקבל אצלה. כמו כן עליה לבדוק שינויים שעשה בעל הנכס, ורק אז לשקול אם היא חייבת להפר את הפרטיות של בעל הדירה, ולבצע מדידה בתוך הדירה. לפי הדין, הרשות אינה צריכה למדוד דירות ישנות מחדש, אם אין עילה המצביעה על שינויים בדירה.
מה חל על מחזיק בנכס שבוצעו בו שינויים
בהסכם פשרה שנחתם בתיק שנדון בבג"ץ נקבע, כי על מחזיק הדירה להצהיר שמאז המדידה האחרונה של הנכס, לא בוצעו שינויים בדירה כגון תוספות בניה. אם בוצע שינוי בדירה יש להצהיר עליו ועל היקפו. היה והיתרי הבניה לא מצויים במינהל ההנדסה, יהא על המחזיק/הבעלים להציג התוכניות שמתארות את השינויים שערך בדירה. אם אין בנמצא תוכניות בניה, והמחזיק מסרב להסכים למדידה פנימית, תמדוד העירייה את השטח מבחוץ, ותפחית אחוזים של שטחי הקירוי מסך המדידה.
מדידת נכסים על ידי הרשות משפיעה על הגדלת סכומי ארנונה
הרשויות המקומיות אינן יכולות לעלות את סכומי הארנונה מעל לשיעור הקבוע בחוק אלא באישור שר הפנים ושר האוצר. בניסיונות לחפש אמצעים להגדלת סכומי הארנונה, הן מבקשות לבצע סקרי מדידות במטרה לעדכן רישומי שטחים החייבים בתשלומי ארנונה. שטחים פתוחים שנסגרים כמו מרפסות למשל, הופכים לשטחים החייבים בארנונה שיש למדוד אותם. אבל קיימים מקרים רבים בהם המדידה היא רק שיטה באמצעותה מבקשים להגדיל את סכומי הארנונה.
במקרים לא מעטים קיים חשש לטעויות והתרשלות במדידה לרעת התושבים, דירות דומות מחושבות על פי שטחים שונים, ואין בקרה על המדידות. הרשויות מבקשות לשנות את שיטות המדידה של הנכס או לשנות את סיווגו – דבר שהוא אסור. הרשות מציגה לא אחת מצג לפיו בעלי הנכסים חייבים לאפשר את המדידה. כפועל יוצא מכך התושבים משלמים ארנונה גבוהה יותר ולעיתים אינה מוצדקת.
מה אפשר לעשות כשחשבונות הארנונה תופחים?
כאשר הרשות המקומית מגדילה את סכומי הארנונה, כדאי להשוות את השטח שמדדה העירייה עם התשריט שמצוי בידי בעל הנכס, ולבדוק אם יש שוני בשטחי הדירה לבין המדידות שעושה העירייה. אפשר גם להשוות את שטח הדירה עם השטחים שנקבעו לדירות השכנים. בנוסף, כדאי לעיין בצו הארנונה של העירייה, המפרט אילו שטחים חייבים בארנונה. בסופו של דבר אם העירייה לא מוכנה להחזיר כספים שנגבו ביתר, או לתקן את החיובים, אפשר להגיש השגה, וערר על החלטתה בעניין הגדלת סכומי הארנונה, או להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים.
איסור על שינוי סיווג לצורך הגדלת ארנונה
הגדלת שטח נכס לצורך חיוב על ידי שינוי שיטת מדידה היא דרך מקובלת באמצעותה מנסה הרשות המקומית להעלות את חשבונות הארנונה ולהוסיף שטחים ברי חיוב כמו מדובר במרפסות סגורות, מרתפים, עליות גג, וכולי. תיקוני טעויות שנפלו בחישוב הם מותרים, עם זאת אסור לרשות לשנות שיטות מדידה ולשנות סיווגם של שטחים. הפסיקה קבעה במקרים רבים שכאשר דיירים חוייבו למשל בתשלום ארנונה עבור שטחים משותפים בבנין, מדובר בשינוי סיווג שאינו חוקי.
מהפסיקה
בית המשפט המחוזי הרחיב את הזכות של הנישום להשבת סכומי ארנונה ששולמו בעודף שלא כדין וקבע, כי עיריית חולון שגבתה ארנונה בעודף מחברה שלה מפעל לייצור חלקי פלסטיק בשל מדידה שגויה של שטחים – תחזיר את סכומי הכסף העודפים שגבתה מהחברה. בית המשפט הכיר בחשיבות של זכות ההשבה אל מול עקרון של סופיות השומה ודחה טענת שיהוי שהעלתה העירייה. נפסק, שרשות מקומית צריכה להשיב סכומי ארנונה שגבתה בעודף בשל מדידה מוטעית ורשלנית, גם אם הנישום לא פנה אליה בעניין זה כל השנים.
ראו גם: