זכות הקניין מוגדרת במסגרת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. סעיף 3 לחוק היסוד קובע :” אין פוגעים בקניינו של אדם”. זכות הקניין כוללת בין היתר גם את הזכות על מקרקעין ועל מה שנמצא עליהם, כמו מבנים, גידולים חקלאיים, וכולי.
ניתן לפגוע בזכות הקניין בתנאים הבאים :
החוק שפוגע הולם את ערכי מדינת ישראל
החוק נועד לתכלית ראויה
הפגיעה בזכות היא במידה שאינה עולה על הנדרש
פגיעה בזכות הקניין
פגיעה בזכות הקניין מופיעה בחוקים מסוימים כמו פקודת הקרקעות, פקודת הדרכים ומסילות הברזל לפיה ניתן להפקיע דרך לצרכי תחבורה, חוקי התכנון והבניה אשר מאפשרים הפקעה של מקרקעין השייכים לבעליהם, וכולי. רוב המקרקעין שייכים למינהל מקרקעי ישראל והוא יכול להפקיע אותן לשימוש הציבור ובין היתר למטרת סלילת כבישים, דרכים, מסילות רכבת, הקמת פארקים, מבני ציבור, נופש, ספורט, וכולי.
המדינה יכולה להפקיע מקרקעין לצרכים ציבוריים ומאידך בעל המקרקעין רשאי להתנגד, ואם ההפקעה מתבצעת, הוא רשאי לדרוש פיצויים.
מהי הפקעה ?
הפקעה היא העברה של מקרקעין באופן כפוי מהבעלים לגורם אחר, עבור תמורה/ פיצוי, או ללא תמורה. את ההפקעה עושות הרשויות הועדות המקומית לתכנון ולבנייה, מע”צ החברה הלאומית לדרכים, חברת החשמל וכולי, והיא נועדה לצרכים ציבוריים.
דוגמאות להפקעות : בזמן מלחמת המפרץ הונחו סוללות פטריוט על אדמות פרטיות של יזמים שהופקעו לצורך כך. כמו כך בעת סלילת כביש חוצה ישראל הופקעו שטחים חקלאיים לצורך סלילת הכביש.
איך מתבצעת ההפקעה ?
השלב התכנוני – מתכננים את הקרקע ומייעדים אותה לצרכי הציבור. לאחר מכן, מפקיעים את הקרקע לפי היעוד המתוכנן.
בעת התכנון יש זכות לפיצוי, אשר נמדד לפי ההפרש בין השווי של המקרקעין לפני שהתוכנית שונתה, ובין השווי שלה אחרי השינוי.
השלב הביצועי של ההפקעה – בשלב הביצועי של ההפקעה, נתפסת הקרקע. אפשר להפקיע עד 40 אחוזים מהמקרקעין ללא פיצויים לצורך גינה, נופש, בנייני ספורט וחינוך, ובריאות, ודת, ומעבר לכך ישולם פיצוי על ידי הרשות. הפיצוי יקבע לפי הערכת שמאי, ויכול להיות בכסף ואז מדובר באירוע מס, או במקרקעין חלופיים.
כיצד תוקפים את ההפקעה ?
הגשת התנגדות לתוכנית, וערעור לבית המשפט. למשל, בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה יש להגיש התנגדות לוועדה המקומית ואם ההתנגדות לא מתקבלת אזי פונים לבית המשפט .
סוגיית התיישנות
ההתיישנות היא לכל היותר של 7 שנים מהמועד שבו הרשות תפסה את המקרקעין. עם זאת, מאחר והלכה זו נקבעה ב- 2013 נפסק כי היא לא תקפה לגבי תביעות לפיצויים שתלויות ועדיין לא ניתן בהן פסק דין.
פיצויים
תשלום הפיצויים יהיה עבור הקרקע שהופקעה וגם עבור מה שמחובר למקרקעין כמו גידולים חקלאיים, מבנים שונים, וכולי.
לפי חוק התכנון והבניה 40% משטח הקרקע אינו חייב בפיצויים .
לפי פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור – 25% משטחי הקרקע אינו חייב בפיצויים.
פיצויים למקרקעין שהופקעו על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל מחושבים על פי יעוד הקרקע בזמן ההפקעה, על פי הנזק שנגרם לבעלים, ועל פי שווי המקרקעין במכירתה בשוק.
בשלב התכנוני של הליך ההפקעה – בעל המקרקעין יכול לקבל פיצויים מהוועדה המקומית בשל ירידת הערך של הקרקע. את התביעה יש להגיש בתוך 3 שנים ממועד אישור התוכנית.
בשלב הביצועי של הליך ההפקעה כאשר הקרקע נתפסה- אפשר להגיש תביעה לפיצויים לפי ערך הקרקע שהופקע.
מאחר והליכים משפטיים עלולים לקחת זמן, רצוי לנסות ולהתנהל עם הרשות המקומית בניסיון לסיים את התיק מחוץ לכותלי בית המשפט.
מה קורה כאשר הרשות אינה מממשת את ההפקעה המתוכננת ?
במקרה שהרשות ייעדה שטח לצורך הפקעה ואינה מממשת אותו למרות הייעוד, נוצר מצב שבו בעל המקרקעין נותר “כבול” – יהיה מחד מנוע מלמכור את המקרקעין שיש לגביהם תוכנית מטעם הרשות, ומאידך, לא קיבל עדיין פיצויים מהרשות.
במקרה כזה, קמה עילה לבעל המקרקעין לפנות לבית המשפט, לפסוק לגבי ביטול ההפקעה ולהחזרת המקרקעין לידיו, או ליתן צו לחייב את הרשות להפקיע את המקרקעין ולשלם לו פיצויים.
