דרך המימון העיקרית של הרשויות המקומיות היא גביית מס מוניציפלי אשר לרוב מוטל על נכסי הנדל”ן באזור סמכותן. המס המוניציפלי נקרא ארנונה והוא קבוע בפקודת העיריות, בפקודת המועצות המקומיות ובצו המועצות האזוריות ובשנת 1993, לאחר הרפורמה, נושא גביית הארנונה הועבר לחוק ההסדרים.
שאלת המחזיק בנכס
השאלות המרכזיות הנידונות בעניין ארנונה לבתי אבות הן מי המחזיק בנכס לעניין הארנונה? האם המחזיק הוא הבעלים, המפעילים, של בתי האבות או הדיירים המתגוררים בהם? וכן, האם כל שטחי הנכס כלולים בהפחתת הארנונה?
אלו שאלות קריטיות לעניין הארנונה משום שאם המפעילים הם המחזיקים אין זכאות להפחתה בארנונה ואם ההנחה תינתן רק לחלק מהמבנה יהיו חלקים אשר יתומחרו כארנונה עסקית.נדגים בעזרת פסק דין בנושא:
עמ”נ (ת”א) 322/08 בית אבות ויטמן רזי נ’ מנהל הארנונה של עיריית בני ברק – המערערים הם הבעלים של בתי אבות בעיר בני ברק, כלומר תחת שיפוטה של עיריית בני ברק, והם טוענים נגד ההחלטות של ועדת הערר של העירייה לגבי הארנונה.
ועדת הערר של עיריית בני ברק טענה שמי שמחזיק בנכס הם המערערים ולא הדיירים שמתגוררים בנכס, משום שרוב הפעילויות נעשות במתחמים אחרים וחדריהם למעשה משמשים אותם ברוב הזמן לשינה ולמנוחה שכן החדרים קטנים ונועדים לשימוש של שני אנשים בלבד.בית המשפט המחוזי דחה את טענות ועדת הערר משום שברגע שהעירייה כללה בקטגוריה של מבנים למגורים גם את בתי האבות היא אינה יכולה כעת לחייבם על שטחים שאינם למגורים, שכן, יכולתם של הדיירים לנעול את דלת דירתם אינה מראה זיקה עצמאית למגורים.
קביעת בית המשפט העליון
בתקנה 9 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית) נקבע שתעריף הארנונה של בית אבות לא יהיה גבוה יותר מאשר תעריף הארנונה עבור דירת מגורים באזור בו ממוקם בית האבות.עד לא מזמן הרשויות המקומיות קבעו שלבתי אבות יש סיווג יקר יותר לצורך חיוב הארנונה וזאת משום שאלו ראו את בתי האבות כבתי עסק אשר מניבים הכנסות. לאחר מספר ערעורים שהוגשו לבית המשפט העליון, זה קבע שעל הרשויות המקומיות לרשום את הארנונה על שם דיירי בתי האבות.
בנוסף, בפסיקה האחרונה שניתנה בעניין זה החידוש המרכזי היה שמעתה רישום זה, לצורך חיוב הארנונה, יכלול את כל המבנה, כולל את חדרי המגורים של הקשישים וכן את השטחים המשותפים. לפי כך, הארנונה עבור סוג מגורים זה מופחתת באופן משמעותי, בייחוד אם הדיירים זכאים להנחות סוציאליות נוספות. כדי לתת פרספקטיבה לגודל השינוי, נשתמש בדוגמא הבאה:בית אבות שסך כל שטחו הוא 3,000 מ”ר מורכב מ: שטחי המגורים של הדיירים 2,000 מ”ר, המשרד והמרפאה 100 מ”ר, חדר האוכל והמטבח 250 מ”ר ומשטחי מעבר 650 מ”ר. כעת, משהארנונה רשומה על שמם של הדיירים הם מקבלים 50% הנחה בארנונה בשל סיווג הנכס.
לפני פסק הדין האחרון בעניין, חיוב הארנונה נע בין הסכומים 300,000 ש”ח ל- 100,000 ש”ח בשנה, לאחר מתן פסק הדין אותו בית האבות יחויב בגין הארנונה בין 50,000-90,000 ש”ח בשנה. ישנם קווים מנחים כללים לקביעת תעריף הארנונה החלים על כל הרשויות המקומיות, אולם, כל רשות מקומית יכולה לקבוע חיובי ארנונה בסכומים שונים. עקב כך, ניתן עדיין לראות פערים משמעותיים בין הרשויות המקומיות בנוגע לחיוב ארנונה עבור בתי אבות. ראו גם: הפחתת ארנונה לבית דיור מוגן